Jak Rammed Earth buduje domy z ubijanej ziemi

W 2020 roku Łukasz Oleksy scrollował Instagrama i zobaczył kadr, który zmienił mu plany na życie: kanadyjski dom pod warstwą śniegu, zbudowany w całości z ubijanej ziemi. Pięć lat później jest prezesem jedynej polskiej firmy, która chce takie domy stawiać w Polsce. Ma recenzowany artykuł z Politechniki Warszawskiej, że to się uda. Nie ma jeszcze ani jednej zrealizowanej inwestycji komercyjnej. Na co dzień pracuje jako spedytor.

Łukasz Oleksy, prezes Rammed Earth Sp. z o.o., oraz ściana z ubijanej ziemi. Fot. materiały prasowe Rammed Earth Sp. z o.o.

Dom w śniegu i jeden kadr, który wszystko zmienił

Jego ścieżka nie zapowiadała ziemi ubijanej. Toyota, Heineken, transport międzynarodowy — przez kilkanaście lat Oleksy sprzedawał rzeczy, których sam nie produkował. W 2020 roku dorabiał przy sprzedaży domów szkieletowych, kiedy algorytmy Instagrama zaczęły mu serwować architekturę. Eleganckie realizacje z Arizony, projektanci z Australii, domy z Toskanii. Traktował to jak ciekawostkę — bo ziemia to ciepły klimat, nie Polska.

Aż zobaczył kadr Sylvii Cook z firmy Aerecura w Kanadzie. Monumentalny budynek z ubijanej ziemi, cały pokryty śniegiem.

Następny ruch był klasyczny dla kogoś, kto przez lata sprzedawał: zanim zaproponował żonie pomysł, pojechał jej go pokazać. Wybrał Laufen — małe miasto w Szwajcarii, trzy strony Alp, zbocze i ta fabryka Ricoli, która jest jedną z najbardziej rozpoznawalnych realizacji rammed earth na świecie. Przyjechali. Oboje byli pod wrażeniem. Potem Oleksy zajrzał sto metrów dalej.

Jako kontrprzykład podaje producenta soków z okolicy: słowo „naturalny” odmieniane we wszystkich reklamach, a przy zakładzie — betonowy parking i stalowe hale. Ricola zrobiła to dobrze. Nie dlatego, że była bardziej ekologiczna, ale dlatego, że wiedziała, co pokazać. Dzisiaj Oleksy opowiada tę historię każdemu, kto siada naprzeciwko niego z pytaniem, po co budować drożej ze starego materiału.

Szesnaście miesięcy odmów, jedna agencja i właściwa kolejność na liście

Wiedział, jak to powinno działać. Przestudiował firmy z USA, Kanady, Europy Zachodniej — modele sprzedaży, domy pokazowe, relacje z architektami. Brakło mu inwestora z doświadczeniem budowlanym i kapitałem.

Wrzesień 2022 roku. Zaczął od własnego pracodawcy — SM Logistic właśnie wchodził w deweloperstwo. Odmowa. Potem Skorpion, firma z drewnianymi domami. Odmowa. Potem Abakon, producent domów z keramzytobetonu — firma, która zdaniem Oleksego miała wszystko: sprzęt, ludzi, zaplecze. Abakon powiedział nie. Za mała powtarzalność, za trudne skalowanie.

Po tym Oleksy postanowił pominąć inwestora i pójść po dotację unijną. Wysłał zarys projektu do agencji VSS. Agencja oddzwoniła szybko: dlaczego nie bierzesz inwestora? Z innowacyjnymi projektami budowlanymi jest łatwiej sięgnąć po unijne środki z partnerem. Doradczyni zaproponowała cztery spotkania. Numer jeden na jej liście: firma, w której pracuję — odpowiedział Oleksy. Zaskoczyło ją to. Numer dwa: Arco AZ z Oświęcimia.

Arco to duża firma z doświadczeniem w zamówieniach publicznych. Spotkanie odbyło się z umową NDA i agencją po stronie Oleksego. Dzień po spotkaniu telefon: nie chodź do kolejnych. Jesteśmy zainteresowani.

Struktura udziałów została zaprojektowana jako win-win-win: Oleksy 30% i fotel prezesa (na start bez pensji), dwaj synowie właścicieli Arco AZ po 30% (kapitał, sprzęt, sieć kontaktów), agencja VSS 10% jako wynagrodzenie za znalezienie inwestora — w zamian wzięła na siebie przygotowanie wniosków o dofinansowanie.

Rammed Earth Sp. z o.o. powstała 14 lutego 2024 roku. Kapitał: 50 000 zł. Siedziba: ul. Unii Europejskiej 24, Oświęcim — biurowiec należący do inwestora.

Te 50 000 zł rozeszło się szybko i konkretnie: prawnik i notariusz przy umowie spółki, szkolenie zespołu w austriackiej firmie Lehm Ton Erde w Schlins, sprzęt do ubijania ziemi — kompresor, ubijak, mieszalnik — oraz badanie czystości patentowej przez rzecznika patentowego. Oleksy wiedział od początku, co trzeba kupić, żeby wystartować. Zasada przy zakupach była żelazna: przetestuj najprostsze narzędzie, a jeśli okaże się przydatne, kup najlepsze, na jakie cię stać.

Dla kogoś, kto przez lata działał jako jednoosobowa działalność gospodarcza, pełna rachunkowość spółki z o.o. to inny świat kosztowy. Marnotrawstwo, jak to nazywa — ale konieczne. Brak finansowania wymusił zmianę pierwotnych planów. Rozmachu nie ma. Budowa domu ekspozycyjnego nie ruszyła.

Technologia, której nie da się kupić w markecie

Rammed earth to warstwowe zagęszczanie wilgotnej mieszanki mineralnej — ziemia, piasek, żwir, opcjonalnie stabilizator — wewnątrz szalunków. Każda warstwa 10–15 cm, ubijana mechanicznie lub ręcznie. Po ubiciu ostatniej warstwy szalunki zdejmuje się natychmiast. Ściana jest gotowa, nośna, bez tynkowania. Instalacje były prowadzone wewnątrz już w trakcie ubijania. Klientów, którzy po tej opowieści pytają „ale co na to dajecie potem?”, nie brakuje. Odpowiedź: nic. Taka jest ściana.

W Polsce pojawia się jeden problem, którego nie ma w Arizonie: mróz. Woda zamarzająca w murze może go rozsadzić od środka. Pod koniec 2025 roku zespół Rammed Earth i dr inż. arch. Piotr Narloch z Wydziału Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej zamknęli kluczowy etap badań — próbki cementowanej mieszanki przeszły test F50: 50 cykli zamrażania i rozmrażania. Wyniki potwierdziły trwałość.

Narloch trafił do projektu w sposób, który Oleksy opisuje z rozbrajającą szczerością. Zgłębiając tematykę ziemi ubijanej, co chwila trafiał na prace naukowe i artykuły branżowe tego samego nazwiska. Zauważył, że dr Piotr Leon Narloch jest w tym obszarze monopolistą i że bez niego o dofinansowanie z punktami za kadrę B+R można nawet nie startować. Zadzwonił. Powiedział, jaki ma plan. Narloch powiedział, że chętnie weźmie w tym udział. Relacja zadziałała w obie strony.

Tu pojawia się pytanie filozoficzne, które dzieli świat rammed earth na dwa obozy. Martin Rauch z Austrii — legenda branży, którego Oleksy poznał osobiście podczas szkolenia w Schlins — buduje bez cementu i edukuje klientów, że ściana będzie erodować. Rauch nazywa to „erozją wkalkulowaną”. Firma z Oświęcimia, pracując w polskim klimacie, nie ma tej luksusowej możliwości.

To kompromis: wyższy ślad węglowy niż u Raucha, ale jedyna droga do certyfikacji i polskich placów budowy. Wyniki badań zostały opublikowane przez dr Narlocha i Łukasza Rosickiego w recenzowanym piśmie naukowym Materials — ze specjalnym podziękowaniem dla Oleksego za przygotowanie materiałów do eksperymentów. Rzadko zdarza się, żeby startup był wymieniony w literaturze naukowej jako partner badawczy, a nie klient.

Mur biurokracji, którego nie ma

Pierwsze pytanie, które Oleksy zadał dr Narlochowi w ogóle, brzmiało: czy w Polsce da się zbudować dom z ziemi? Odpowiedź była twierdząca, więc projekt ruszył. Ale to pytanie zadaje sobie też każdy potencjalny klient — i większość spodziewa się odpowiedzi „nie”. Tymczasem mur biurokracji, którego się obawiają, w dużej mierze nie istnieje.

Szlak jest przetarty. Już przy wznoszeniu Centrum Nauki Kopernik w Warszawie fragment jednego z pawilonów został zbudowany z ubijanej ziemi. Polskie normy budowlane dla materiałów ziemnych istnieją od lat 60. — leżą w archiwach, ale leżą. Nie trzeba ich wymyślać od nowa, trzeba je tylko przypomnieć i zaktualizować. Rammed Earth współpracuje też z architektami zainteresowanymi eko-projektowaniem, w tym z arch. Magdaleną Górską (eKodama Architektura), która przygotowała kompletny projekt domu z ubijanej ziemi dla prywatnego inwestora. Budowa rusza za rok.

Ekonomia: intuicja mówi „tanio”, rzeczywistość mówi odwrotnie

Oleksy słyszał ten argument setki razy: ziemia z działki jest za darmo, więc dom wyjdzie tanio. Sam na to liczył, kiedy zaczął drążyć temat. Szybko zobaczył, że jest odwrotnie.

Podczas szkolenia w Lehm Ton Erde, firmie Martina Raucha ze Schlins, przedstawiono twarde dane: koszty materiałów — obejmujące głównie ziemię (3%) i kruszywo (17%) — stanowią jedynie 20% całkowitego wydatku na ścianę z ubijanej ziemi. Reszta to praca, sprzęt oraz czas wymagający specjalistycznej wiedzy technicznej. Firmy amerykańskie i kanadyjskie realizują rocznie 2–3 projekty; polskie przedsiębiorstwa — ze względu na krótszy sezon budowlany — jeszcze mniej, co wyklucza skalowanie przez masowość. Jedyną drogą rozwoju pozostaje podnoszenie cen i budowa renomy opartej na unikalnych kompetencjach rzemieślniczych.

Firma sprawdziła też alternatywę: kamieniołomy między Krakowem a Katowicami. Drobna frakcja, często traktowana przez nie jako odpad — jeden z testowanych surowców wyjątkowo dobrze rokuje. Dlatego firma celuje wyłącznie w segment premium. Dla inwestora kluczowy czynnik to wygląd i design. Ekologia, akustyka, mikroklimat — to schodzi na dalszy plan. Pierwszym krokiem przy każdym projekcie ma być więc ocena estetyczna próbki z działki inwestora.

Kim jest klient docelowy?

Klient Rammed Earth to ktoś, kto widzi konkretny dom, decyduje natychmiast i chce wersję dla siebie. Nie chce porównywać ofert, nie chce dyskutować o materiale, nie chce wymyślać. Chce tę samą jakość co poprzedni zamawiający, w swojej skali. Cała strategia firmy sprowadza się do jednego: zbudować pierwszy dom, który każdy kolejny klient będzie chciał skopiować.

Co nie wyszło

Rammed Earth złożył wnioski o dofinansowanie trzy razy. Trzy razy bez wystarczającej liczby punktów. Programy, w których startowali, pokrywały zaledwie około 8% kosztów inwestycji — pomimo świetnych specjalistów na pokładzie przy pisaniu wniosków. Pierwsze podejście angażowało intensywnie naukowców z Politechniki Warszawskiej. Po każdej kolejnej odmowie NCBiR i PARP ich zaangażowanie w przygotowanie następnego wniosku malało.

To zdanie — zaniedbując budowanie — robi w wywiadzie więcej niż wszystkie analizy strategiczne razem wzięte. Founder mówi wprost, że projekt, który miał być firmą budowlaną, przez dwa lata stawał się projektem aplikacyjnym do funduszy.

Dom ekspozycyjny — kluczowy element strategii od samego początku — nie powstał. Wewnątrz spółki trwa sprzeczka o kolejność kroków: Tomasz Załusiński, najbardziej doświadczony z trójki wspólników, chciałby od razu wejść w prefabrykację. Oleksy uważa, że to ostatni etap. Najpierw trzeba uczynić rammed earth rozpoznawalnym i pożądanym — zacząć od domu modelowego, od kilku spektakularnych realizacji.

Nie ma w tym wstydu. Spółka nie zaciągnęła żadnych zobowiązań długoterminowych w pierwszym roku działalności. Żadnej pensji ze spółki, pełna rachunkowość, budżet skrojony na minimum.

Cztery ryzyka, których Oleksy nie wypiera

Co dalej: SPA na pilotaż, dom na 2030

Pierwszym komercyjnym klientem Rammed Earth jest współwłaściciel firmy, która zainwestowała w spółkę. Dla niego powstaje przydomowe SPA z ubijanej ziemi. „Jest przekonany i wyrozumiały” — mówi Oleksy o swoim pierwszym kliencie. „Jesteśmy w trakcie.” Na pilotaż nie ma lepszej konfiguracji: inwestor już wierzy w technologię, a ewentualne komplikacje na budowie nie zniszczą relacji handlowej.

Horyzont: do 2030 roku dom, którym da się pochwalić w skali świata. „Low-tech, hi-end” — zbudowany z najstarszego materiału budowlanego, ale z najnowszymi narzędziami. Szkolenia branżowe w martwym sezonie jako osobna linia przychodów. Prefabrykacja jako etap docelowy, gdy marka będzie już wybudowana.

Wnioski dla foundera

Oleksy nadal jeździ do pracy w SM Logistic. Po pracy i w weekendy ubija ziemię na poligonie w Oświęcimiu. Materiał, którym się zajmuje, ma dziewięć tysięcy lat historii i jeden recenzowany artykuł naukowy z tej zimy. Reszta zależy od tego, czy zdąży zbudować dom, zanim ktoś inny zobaczy ten sam śnieżny kadr w Kanadzie.